Du lebst jetzt schon eine Weile in Deutschland und plötzlich flattert dir eine Mieterhöhung ins Haus. Das ist meistens erstmal ein Schock und du fragst dich:
- Darf der Vermieter das einfach so?
- Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?
- Was passiert, wenn ich nicht zustimme?
Es hilft vielleicht, wenn du diese Wörter erst noch mal übersetzt, bevor du weiterliest:
- der Mietzinsbetrag, Mitzinsbeträge
- die ortsübliche Vergleichsmiete
- der Zuschlag, Zuschläge
- der Abschlag, Abschläge
- die Kappungsgrenze – wenn du dieses Wort nicht im Wörterbuch findest, dann schau nach „die Kappung, Kappungen“
- die Grenze, Grenzen
- die Klage, Klagen
- einklagen
- wirksam
- etwas ist hinfällig
- aus dem Schneider sein
Der Grund für eine Mieterhöhung
In Deutschland können Vermieter die Miete erhöhen, obwohl beim Abschluss des Mietvertrags eine feste Miete vereinbart wurde. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB § 557 ff. festgelegt. Im Gegenzug darf er/sie Wohnung nicht einfach so kündigen (besondere Varianten sind Index- und Staffelmietverträge). Siehe hierzu:
Link: Gesetze zur Mieterhöhung (BGB)
Der Grund, warum ein Vermieter die Miete erhöht, kann z.B. sein, dass es – weil die Preise allgemein steigen – auch eine Steigerung der ortsüblichen Mietzinsbeträge gibt. Wenn die Miete, die du zahlst, dann unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter die Miete anheben. Dafür kann er zum Beispiel diese zwei Grundlage nehmen (es gibt aber noch mehr):
- Den Mietspiegel deiner Stadt/Region oder
- 3 Vergleichswohnungen
Die Vergleichswohnungen müssen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ vergleichbar sein (§ 558 BGB).
Oder der Vermieter/die Vermieterin nimmt den Mietspielgel als Grundlage, wenn es in deiner Stadt oder Region einen solchen gibt. Beachte aber, dass nicht jede Stadt oder Region einen Mietspiegel hat.
In diesem Artikel geht es um solche Mieterhöhungen, die auf dem Mietspiegel basieren.
Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist ein Dokument, in dem genau beschrieben ist, für was der Vermieter in einer Wohnung etwas zusätzlich berechnen darf. Das nennt man „Zuschlag“.
Den Frankfurter Mietspiegel (Frankfurt am Main) findest du unter dem folgenden Link. Scrolle bis fast ganz unten auf die Seite und dort findest du das PDF „Frankfurter Mietspiegel 2022 (2.Auflage)“.
Link: Mietspiegel Frankfurt am Main
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Der Vermieter/die Vermieterin darf die Miete 15 Monate nach deinem Einzug das erste Mal erhöhen. Danach wieder alle 15 Monate. Aber innerhalb von 3 Jahren darf er nicht über die Kappungsgrenze gehen. In Frankfurt liegt diese beispielsweise bei 15%. Sie kann aber auch bei 20% liegen.
Was sollte dein erster Schritt bei einer Mieterhöhung sein?
Erstmal beruhigen. Leg den Wisch beiseite und schlaf ein paar Nächte drüber. Ehrlich, das hilft. Denn du hast mindestens 2 Monate Zeit, um deine Zustimmung zu geben. Wichtig ist, dass du dem Vermieter während dieser Zeit eine Antwort schreibst: entweder „Ich stimme zu“ oder „Ich stimme noch nicht zu“.
Auf gar keinen Fall solltest du nicht antworten.
Generell gilt aber, wenn du nicht zustimmst oder wenn du gar nicht antwortest, dass dein Vermieter/deine Vermieterin deine Zustimmung einklagen kann. Dazu hat er/sie eine 3-monatige Klagefrist, ab dem Ablauf deiner Überlegungsfrist.
✅ Dein erster Schritt
Überprüfe, ob die Mieterhöhung den festgelegten Formalitäten folgt. Das heißt, Vermieter*innen müssen bestimmte Punkte einhalten, damit die Mieterhöhung gültig ist. Zum Beispiel:
- Die Mieterhöhung muss in Textform sein. Dich übers Telefon oder draußen auf dem Hof davon in Kenntnis setzen darf der Vermieter/die Vermieterin nicht.
- Der/die korrekte Absender*in und Empfänger*in muss genannt werden.
- Die Mieterhöhung muss begründet sein.
Einen kompletten Überblick über die Formalitäten, die eingehalten werden müssen, findest du hier im Dokument „Infoblatt Mieterhoehung.pdf“:
Link: Infoblatt Mieterhöhung
Wenn von den oben genannten Informationen und dem, was in dem Infoblatt steht, etwas in dem Mieterhöhungsschreiben falsch ist oder fehlt, kann es sein, dass die Forderung zur Mieterhöhung unwirksam ist. Dann kannst du auch gar nicht auf das Schreiben reagieren. In diesem Fall solltest du dir aber unbedingt sicher sein, dass das Schreiben unwirksam ist. Denn wenn du nicht antwortest und das Schreiben ist aber DOCH wirksam, kann der Vermieter eine berechtigte Klage auf Zustimmung erheben und du bleibst auf den Prozesskosten sitzen.
✅ Dein zweiter Schritt
Zusätzlich solltest du in dem Schreiben zur Mieterhöhung schauen, für welche Posten aus dem Mietspiegel Zuschläge berechnet werden. Diese Posten können z.B. sein:
Einbauküche + 0,96 €
Freisitz (Balkon) + 0,29 €
Zentrale Lage + 1,01 €
Gehobene Wohnlage + 0,28 €
Modernisiertes Standardbad + 0,97 €
Im Mietspiegel ist genau beschrieben, wann es ein „modernisiertes Standardbad“ ist und wie groß es mindestens sein muss. Auch die Einbauküche muss ganz bestimmte Kriterien haben. Sobald ein einziger Punkt nicht so ist, wie es im Mietspiegel steht, ist der Zuschlag oder Abschlag hinfällig.
Außerdem solltest du die Wohnungsgröße und das Baualter überprüfen.
✅ Dein dritter Schritt
Wenn die Posten im Schreiben mit denen im Mietspiegel übereinstimmen, macht es keinen Sinn, wenn du nicht zustimmst. Denn dann kann der Vermieter deine Zustimmung vor Gericht einklagen – und das sehr wahrscheinlich mit Erfolg. Wenn es aber Posten gibt, die nicht dem Mietspiegel entsprechen, kannst du dem Vermieter schreiben, dass seine Berechnungen nicht mit dem Mietspiegel übereinstimmen und dass du deswegen noch nicht zustimmst.
Wichtig ist hier, dass du „noch nicht“ schreibst statt „nicht“.
Und noch etwas: Du musst dem Vermieter nicht deine Berechnung vorlegen. Wenn du ihm schreibst, dass du noch nicht zustimmst, weil dieses und jenes nicht mit dem Mietspiegel übereinstimmt, dann ist das genug. Den Rest muss er machen.
Wenn du ihm dann deine „Noch-nicht-Zustimmung“ geschickt hast, wartest du ab. Und wenn du bis zur Frist – in unserem Beispiel zum 01.05. – keine Antwort erhalten hast, überweist du wie bisher die bisherige Miete.
Wie oben schon erwähnt hat der Vermieter aber noch das Recht, deine Zustimmung einzuklagen. Wenn du innerhalb der nächsten 3 Monate (=Klagefrist) nichts von ihm hörst – also bis zum 01.08. – kann er/sie nicht mehr vor Gericht gehen. Dann bist du „aus dem Schneider“.
Wo bekommst du Informationen zur Mieterhöhung, wenn du dir nicht sicher bist?
Es gibt eine kostenlose Beratung von der Stadt Frankfurt. Die Mitarbeiter sind sehr freundlich und können schon in einem Telefonat etliche Fragen beantworten.
Fragen dazu, wie der Mietspiegel korrekt angewendet wird, bekommst du bei der Mietspiegel-Beratung.
Bei der mietrechtlichen Beratung der Stadt Frankfurt am Main gibt es Auskünfte zu allen Fragen des Wohnraummietrechts. Dort erhalten Menschen Hilfe, deren Nettoeinkommen 2150€ zuzüglich 650€ für jede weitere zum Haushalt gehörende Person nicht übersteigt.
Außerdem gibt es sogenannte „Mieterschutzvereine“, z.B. den Deutschen Mieterbund e.V. (DMB). Du kannst dich also an den DMB wenden oder an einen anderen Mieterverein. Der DMB sowie andere Mietvereine kosten eine jährliche Gebühr. Schau dazu am besten für deine Stadt, welcher Mietverein zuständig ist.
Eine Sammlung an Mietervereinen gibt es hier: Mieterschutz – rechtliche Begleitung
Beachte, dass du zuerst mind. 3 Monate Mitglied sein musst, wenn du eine rechtliche Beratung haben möchtest. Beide kosten pro Jahr eine geringe Gebühr. Sie vertreten dich aber nicht vor Gericht. Sie geben nur eine Beratung und bieten an, zwischen dir und dem Vermieter zu vermitteln. Wenn das Ganze vor Gericht geht, musst du dennoch zu einem Rechtsanwalt gehen. Den kann dir der DMB oder Mieterschutzverein vermitteln oder du suchst dir selber einen.
Ans Herz legen kann ich dir auch, eine Rechtsschutzversicherung für Mietrecht abzuschließen. Diese kostet zwar mehr als der DMB oder ein Mieterschutzverein, aber sie vertreten dich dann auch vor Gericht. Es lohnt sich hier, mal ein paar Versicherungen zu vergleichen. Aber auch bei den Versicherungen gilt: Man muss mind. 3 Monate Mitglied sein, bis sie für deinen Fall aktiv werden.
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